地方国资囊中羞涩,青岛部分共有产权房陷尴尬境地******
近日来,一则青岛市城阳区共有产权房难交付的消息,受到业内广泛关注。
消息显示,年初有购房者在青岛城阳区区长信箱留言称,自己在两年前买了当地一项目的共有产权住房,首付款大约150万,当地一国资公司负责出资76万。等要交付时,开发商称市政公司没打款,因此不能交房,如果要退房需要缴纳20%的违约金,国资方面则称“没钱”。
城阳市政投资集团则回复称,城阳市投资集团现正在积极筹措资金,解决付款问题,已与购房者说明相关情况。另有类似市民留言称,自己购买的共有产权房2021年已审核通过并网签,但因市政投资公司还未支付首付款,导致2022年底交房时没能拿到钥匙。
该事件被关注到后,引发了业内关于共有产权房、及地方城投资金问题的讨论。那么,背后真相到底是怎样的?
区属人才购房政策
据当地房企人士告诉第一财经,网传内容确有此事,主要是地方国资资金支付的问题,退房违约金也是购房合同中约定的。“有项目涉及到的房源量较少,也有拖欠金额比较多的,此前当地有四家国资公司在做,目前就网传的这家有付款问题,其他三家都没事。”
值得注意的是,城阳区此次被关注到的共有产权住房,与传统意义上的不太一样。
一般而言,共有产权住房,是指政府提供政策支持,采用市场化方式建设筹集,限定套型面积、销售价格、使用和处分权利等,面向符合条件的居民供应,实行政府与购房人按份共有产权的住房。在拍地阶段,便会对相应地块的性质、售价、出让条件等作出规定。
而城阳区这类共有产权房,更类似对人才购房的支持政策,是该区独立出台、独立于青岛市人才住房政策的阶段性政策,此前曾在当地市场火爆过一段时间。
早在2020年3月,青岛市城阳区出台聚集人才的六条举措,其中针对人才“买房难”“买房贵”的难点,将不同层次的人才购房者与区属国有企业的产权比例进行划分,由区属国有企业垫付或赠予30%房款。按最初的设想,该政策将持续至2023年。
具体而言,可申请住房的人才包括从院士到大专学历等七类,属于一至四层次的人才,购房者与区属国企的产权比例为7:3,共有期限为8年;对于五至七层次人才购置人才共有产权住房的,购房者与区属国企的产权比例为7:3,共有期限为5年。
按照产权比例,个人承担购房总价款的70%、享有70%的产权,需要缴纳持有70%房屋产权的首付款,并作为按揭贷款抵押物;区属国企承担购房总价款的30%、享有30%的产权,由其自有资金或其他资金解决,该产权部分不作为人才个人按揭贷款抵押物。
据当地官媒当时发文,比如一套房子100万元:人才21万元+单位30万元+贷款49万元。人才首先付款21%,政策付款30%,剩下部分贷款,这样一来首付比例低,贷款还款压力也会减小。
共有产权到期后,一至四层次的人才,在城阳区范围内工作并享受共有产权政策满8年后,由人才个人提出申请,经区属国企同意、相关部门批准后,无偿赠送30%产权;五至七层次的人才,满5年后,由个人将区属国有企业持有的30%产权回购,回购价格按照“孰低”原则。
在实行一年多后,垫资问题对国企平台公司形成一定考验,有部分地产项目积极介入,与四大平台公司合力垫资;当时也有声音称,一些房企选择退出共有产权项目合作。不过,在2021年官方发布的名单中,该区有52个房地产在售住宅项目为人才共有产权住房认证项目。
提振楼市后暂时退场
城阳区共有产权房政策的发布,曾在当地楼市激起很大波澜。
据卓易数据,2019年的城阳楼市很压抑,成交为近5年最低,全年商品房成交14094套,商品住宅成交10331套。2020年实行共有产权以后,城阳楼市量价齐涨,2020年全年成交21216套,共有产权房成为城阳楼市的“强心剂”,外部因素引发需求提前释放。
青岛网上房产数据也显示,2020年全年,城阳区人才共有产权住房网签11000余套。在共有产权新政刺激下,2020年城阳区楼市异常亮眼,全年新房共成交24850套,成交面积2818985.65平方米,仅次于西海岸,且新房成交量占比全市总成交量的16%。
部分地产项目,也在该政策刺激下价格上扬,有项目从2019年年底的15500元/平方米涨到19000元/平方米,有项目从19年年底的毛坯12000元/平方米涨到15500元/平方米。当地还一度放宽人才购房的门槛,共有产权房购买人数再度增加,构成2021年该区楼市成交的主力。
不过从2021年下半年开始,城阳区人才共有产权政策出现收紧,取消五至七层次人才购置二套房政策,购置首套房政策不变。此外,随着共有产权购房者越来越多,四大平台即市政集团、城发集团、开投集团以及动投集团的资金压力有所增大,出现了让开发商垫资也即向后者借资的情况。
后来,本应在2023年结束的政策,提前按下暂停键。2022年4月,有购房者询问共有产权停止报名的问题,城阳区财政局回复称,因即将出台新的人才住房政策,为确保与新政策顺畅衔接,2022年3月31日起暂停人才共有产权住房政策。
同年8月,城阳区公布了新引进人才发放购房券实施方案(试行),为2022年4月1日以后城阳区新引进就业、且在城阳区无商品住房的各类人才发放不等金额的购房券。
在整个青岛市层面,则存在有产权型人才住房政策,项目销售价格应按照不高于销售时点同区域商品住房售价的80%确定;以限定价格购买的面积,按照不同层次人才应享受的人才住房建筑面积标准核定,超出部分按照同区域商品住房价格购买。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,共有产权住房各地都有相应的管理办法,对建设、交付等各个环节都有硬性要求。青岛的案例更类似以共有产权的模式吸引人才、助力去库存,不过城投资金普遍紧张,不太可能持续出这么多钱,就导致因资金引发的一系列交付问题。
上海易居房地产研究院研究总监严跃进认为,过去经济形势好、政府财政状况好,此类问题较难放大。但问题是,当前经济压力增大,地方国资若无力承担相关责任,就会暴露出问题。从这个角度看,上述情况不会是个案,各地政府需要梳理共有产权背后的各类资金问题。
对城阳区乃至青岛楼市的问题,克而瑞则表示,当地市场即便有修复、也并不会突破2016年的高点,一是人口实现跨越式增长的概率不大,购房基数相对稳定,虽然前期出台政策,吸纳了一批人才落户、但“人户分离”现象比较严重。随着市场下行加剧,东南沿海核心一二线纷纷降低落户门槛,而所谓的人才新政并没有“先发优势”,前期吸纳的人才也有很大可能流入这些核心一二线。
此外,青岛、济南等地房价收入比均处于阶段性高位,2021年济南、青岛分别达到了8.6年和9.8年,居民整体购房难度不小。卓易数据最新统计显示,2023年1月,青岛新建商品房共计成交4460套,环比下降53.36%,同比下降47.32%,受疫情及春节影响,成交量环同比均“腰折”。
广西壮族自治区博物馆新馆开放——在这里,探寻壮美广西******
11月28日,广西壮族自治区博物馆新馆开馆。
创建于1934年的广西博物馆,是省级历史、艺术类综合性博物馆,也是全国首批国家一级博物馆,现有藏品近10万件(套)。广西博物馆改扩建后面积由此前的2.1万平方米增加至3.7万平方米,其中展览面积约1万平方米,可展出的文物数量由之前的600多件(套)增加至3000多件(套)。首批开放的展览展出文物近2000件(套)。
大部分文物首次展出
11月29日,南宁市民孔先生一早就来到广西博物馆新馆外等候。“我是通过博物馆的参观预约小程序成功预约到今天的参观名额,太兴奋了,非常期待能看到一个全新的广西博物馆。”他说。
1978年,广西博物馆陈列大楼在刚刚建成通车的民族大道旁落成,这座具有干栏式建筑特点的陈列大楼,被评选为当时的全国十大博物馆建筑之一。1988年,民族文物苑建成开放,和广西博物馆陈列大楼相映成趣,不仅成为国内最早开创“馆苑结合”“动静相辅”模式的博物馆,也在许多广西人心中留下深刻的文博记忆。
2018年,广西博物馆迎来了首次闭馆改扩建,2019年1月开工。经过4年时间的精雕细琢,广西博物馆在继承原址风貌的基础上,扩大增加功能分区,完善提升各项基础设施,使得新馆集经典怀旧景观、休闲文化空间与现代科技设计于一体。
据了解,此次重新对公众开放,广西博物馆新馆首批推出5个馆藏文物展览,包括“广西古代文明陈列”“烽火南疆——广西近现代革命史陈列”2个基本展览,以及“合浦启航——广西汉代海上丝绸之路”“釉彩斑斓——馆藏瓷器陈列”“匠心器韵——馆藏工艺珍品陈列”3个专题展览,其中大部分文物为首次对外展出。
“此前受场地影响,许多馆藏文物只能长期保存于文物库房,新馆开放后,展出的文物数量和品质将大幅提升,众多难得一见的珍贵文物将在全新的展览空间迎接观众。”广西博物馆馆长韦江表示,新馆面向游客开放的空间布局也更多元,馆内每个功能区均覆盖有AR实景地图导航等数字化信息及管理系统,并接入“一键游广西”平台,为游客提供线上、线下一站式的智慧化服务。展览及服务空间也充分利用数字化技术和光影技术,打造沉浸式观展和互动体验。
同时,广西博物馆新增了4个互动服务区,分别为儿童考古探秘馆、青少年活动中心、历史小剧场与博物馆文创商店,与上述展览体系有机融合。互动区域还将通过创意展示、节庆活动、演艺表演和科普研学等方式,提供高质量博物馆文化产品,并逐步探索博物馆夜间开放模式,为市民游客打造别致的“博物馆奇妙夜”。
民族融合多元交汇
“这件翔鹭纹铜鼓是我馆的国宝级文物,1976年出土于贵县(今贵港市)罗泊湾汉墓。它纹饰清晰,图案精美,器身保存完好,是国家一级文物……”在“广西古代文明陈列”展厅,讲解员为观众娓娓道来,通过一件件文物、一幅幅图画展示出广西这个多民族融合地区发展的历史脉络。
广西有12个世居民族,各族人民在漫长的历史长河中,和谐交往交流交融,共同创造出多姿多彩的民族文化。广西博物馆新馆全新推出的“广西古代文明陈列”是广西第一个以通史体例来表现广西古代文明历史的陈列展览,统筹全区文物精品,重点突出广西历史中“悠久、多元、交融、开放、同心”的特点,从社会发展史的角度,用博物馆的陈列语言,讲述波澜壮阔、辉煌灿烂的历史发展进程和成就。
“这些有形有色的珍贵文物,就是民族融合具象化的体现。”韦江说。
此外,基本展览“烽火南疆——广西近现代革命史陈列”全景展示广西近现代革命历程,通过文物再现历史事件和革命英烈,弘扬革命文化。专题陈列“合浦启航——广西汉代海上丝绸之路”以故事化的展览脉络、场景化的展示环境、多样化的展示手段展现“和平合作、开放包容、互学互鉴、互利共赢”的丝路精神;“釉彩斑斓——馆藏瓷器陈列”展现馆藏瓷器特点,突出其历史价值及美学价值,从文物中管窥其时代背景下的世貌风情与文化的交流交融;“匠心器韵——馆藏工艺珍品陈列”突显广西博物馆深厚的文物集藏传统,展现文物之美与工匠精神。
创意让博物馆走进生活
“打起渔鼓开口唱,唱一唱广西好地方,漓江烟雨景色美,三姐歌声传四方……”11月28日晚,一阵阵清脆悦耳的歌声从广西博物馆新馆文创市集里传来,这是广西本土歌唱组合“蝴蝶飞”表演的地方戏曲渔鼓。“曲艺最早出现的地方是市集、茶楼酒肆,我们希望通过在市集里表演实现活态传承的目的,进一步拉近与观众的距离。”广西曲艺家协会副主席、组合“蝴蝶飞”发起人赵嘉懿说。
此次文创市集,广西博物馆新馆推出了艺术家公开课、音乐快闪演出、非遗互动教学等形式的互动活动,全面展示广西民间艺术的丰富性、历史性与趣味性,让文博更好地走进百姓生活。
“博物馆与人们的生活并不遥远。”广西博物馆宣教部主任黄璐说,为了拉近民众与博物馆的距离,广西博物馆早在2017年便尝试与南宁地铁联合推出广西首个博物馆主题车站,将地铁站打造成体验广西文化、触摸历史的文化空间。
在新馆正式开馆前,广西博物馆与五菱汽车跨界联合打造了“行走的广西博物馆”项目,以车尾厢集市、快闪等形式走进校园、商超、街头巷角,用更多跨界融合的形式展现文物价值,让馆藏资源得到更多年轻化、生活化呈现。此外,广西博物馆新馆还以馆藏文物翔鹭纹铜鼓、羽纹铜凤灯和大铜马为原型,结合区块链技术,在网络平台首次推出3款数字藏品。这是该馆推进智慧化建设工作,运用信息技术推动藏品保护、展示及利用的一次融合创新之举。
“随着展示环境全面改善,广西博物馆新馆还将策划和开展更多形式多样、精彩纷呈的活动,建成一座有温度、有深度、有高度、有趣味的博物馆。”韦江表示,文化遗产不光要“守”得住,还要“活”起来,更应“火”起来。(本报驻广西记者 宾阳 通讯员 莫曲)
(文图:赵筱尘 巫邓炎)