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小区业委会“灵魂砍价”：物业费降了并“退还”360万元差额******

　　小区业委会“灵魂砍价” 物业费降了 并“退还”360万元差额

　　将原来3.2元/平方米的物业费降至2.81元/平方米 此前多交的约360万元物业费差额将以免除物业费的形式返还

　　■ 新年前夕，由小区物业发出的一份《住宅物业费价格处理方案》，让成都绿地锦都小区业主兴奋不已。

　　■ 《方案》中提到，自去年4月小区首届业委会成立后，基于“质价相符”原则，将原来3.2元/平方米的物业费，调整为2.81元/平方米，并对此前总计360万元的物业费差额以免除物业费的形式予以冲销，“一户至少可以7个月不交物业费”。

　　■ 近日，记者采访了解到，成都绿地锦都小区的业委会成员年龄基本在30至40岁之间，本科以上学历占一半，涵盖教师、律师、财务、建筑等职业。在这样一群年轻且专业的业委会成员带领下，取得了符合住户利益的成果。在全国范围内，不少居住小区成立业委会频频遭遇困难，甚至“流产”，该小区的做法或许能提供一些新想法、新思路。

　　第一步 群众基础

　　车位费维权成功

　　让大家有了信任

　　2022年4月23日，在成都绿地锦都小区首届业委会成立当天，小区公众号发出一封鸣谢信：“今天是小区筹建业委会的第146天，投票户数完成1231份，投票比高达76.46%，这些成绩离不开为小区辛苦付出的13名筹备组成员，离不开小区71位幕后志愿者的辛勤努力……每一票都凝聚台前幕后众多业主邻居的心血！”

　　如今，业委会成立不到一年时间，不仅拿回了属于业主的67万元公区收益(小区公共区域带来的利润收益，如电梯广告费、停车费收益等)，还将原来3.2元/平方米的物业费降至2.81元/平方米，此前多交的约360万元差额也将以免除物业费的形式返还，“算下来，一户至少可以7个月不交物业费。”业委会委员修孝春说。

　　他们是如何做到的？1月29日，在该小区业委会办公室，记者见到几位业委会及筹备组成员，听他们讲述这其中的过程。

　　作为律师，也是小区首届业委会委员之一的刘海光认为，成立业委会是有一定群众基础的。因为早在2017年交房后不久，物业就在车位不具备使用条件以及逾期交付的情况下进行收费，当时几位业主便带头成立“维权小组”，委托他和物业、开发商进行谈判。最终，在大家的共同努力下，每个车位业主获赔5000元。“这件事情增加了业主间的了解与凝聚力。这之后，小区内就涌现出一批年轻、积极的志愿者，大家越来越团结。”

　　第二步 成立业委会

　　筹备过程困难重重

　　大家一起“闯关”

　　感受到对小区的治理“仅依靠个人力量是不行的”，2021年底，小区开始谋划成立业委会。

　　成立业委会并不轻松。这其中最为艰难的，是涉及业主个人信息的收集问题。据筹备组成员刘女士介绍，根据规定，在递交联名申请、召开业主大会等多个事项时，均需提交业主的个人身份证复印件、房产证复印件并亲自签字。而小区内的业主来自四面八方，如何让对方把自己的信息交给你，刘女士说，“那时简直是苦口婆心，啥子方法都用尽了。”

　　据了解，递交联名申请阶段需要提供170余名业主的个人资料，靠着此前车位“维权小组”的几十名志愿者多方奔走，在三天内就“超额”完成了任务。

　　而在筹备阶段，根据规定，成立业委会要召开业主大会，表决的面积和人数都应当达到小区的“双三分之二”(即专有部分面积占比三分之二以上业主，人数占比三分之二以上业主参与表决)。绿地锦都小区有1776户，那么，至少需要近1200户的表决，“比联名申请时多了近7倍。”且根据当时规定，在递交联名申请后，小区要在90天内召开业主大会，“否则解散”，重头再来。

　　这90天内，需要确定筹备组成员，对小区的“三个文本”进行修改、公示。时间紧，任务重。除了此前积攒的“群众基础”外，志愿者们和筹备组成员挨个打电话、发微信，并在各单元、各电梯粘贴文本、安装投票箱，挨家挨户上门做工作。为了提高效率，他们在一栋楼选了一个“总管理”，每四层楼选一个“小管理”，层层推进。

　　不愿参与的，他们就耐心动员数小时；无法到现场的，他们就通过线上投票以及授权等形式投票；甚至还通过业主孩子去说服，“去跟你奶奶说一下，把票投了”。后来他们专门申请了小区的工作微信号进行沟通、传递资料，“公对公”以后，进度提升不少。

　　最终，结果是满意的，业主大会成立当天不仅超额完成“双三分之二”的任务，还高票通过了表决的三个议题。

　　第三步 专业且有策略

　　业委会成员“搭配合理”

　　不与物业“对立”

　　曾经有业主反映“直到前物业经理走了，都还一个(问题)没解决”，业委会上岗后火速“开工”，学习法律、物业知识。在监督、协助物业过程中，他们发现“漏洞”，便去多个政府部门咨询，最终成功地将物业费从3.2元/平方米降至2.81元/平方米，还将之前多缴纳的约360万元差额补了回来，成功维护了业主的利益。

　　筹备组成员刘女士说，此消息一出，小区内沸腾了。相比其他小区成立业委会频频“流产”，他们为什么会一次成功？

　　业委会委员吴继华认为，11名业委会成员年龄基本在30至40岁之间，本科以上学历占一半，职业有教师、律师、心理咨询师、财务、建筑专业人员等，“专业搭配合理，年轻、有朝气。”在成立过程中，需要涉及的专业问题，他们各自负责一块，为业委会在90天(最新规定为六个月)内成立节省了时间。此外，刘海光认为，街道、社区的支持指导也离不开，“如果没有这些的支持，很难开展工作。”

　　与一些小区业委会与物业站在对立面不同，刘海光说，他们从成立之初，就是柔中带刚，有策略地和物业坐下来谈。物业也相对配合，没有想方设法地进行阻止。“最后许多问题完全都是通过谈判方式达成了友好协商。”

　　他们认为，在小区管理中，业委会其实就是一条纽带，虽然业主可以行使权利，但由于不懂法或是个体维权成本较高，业主一般会选择隐忍。若没有业委会去平衡关系，业主的权利有时会得不到保障。

　　在成都，乃至全国，不少小区成立业委会的过程中，常常因各种原因半路“退堂”，或者达不到预期。而绿地锦都小区业主希望更多的小区能够看到他们的做法，作为借鉴。

　　在绿地锦都小区，如今有不少业主都称自己有了“当家作主”的感觉。而在即将到来的3月，小区还将召开业主大会，决定67万元公区收益的使用问题。

　　小区物业：

　　本来就是希望把小区建设得更好

　　2日，绿地锦都小区物业的负责人在接受记者采访时表示，本来物业和业主就是朝着把小区建设得越来越好的目标而共同努力。从物业服务来讲，业主就是物业的“衣食父母”，物业尊重、重视业主，处理业主诉求也是应该做的。她在该小区工作四年，对整个小区的业主素质，对业主对物业的包容与理解都给予很高评价。物业也支持小区成立业委会，因此他们都是开诚布公地同业主进行沟通。

　　而据成都某小区物业负责人胡先生介绍，其实，大多物业公司是希望小区成立业委会的，除了可以分担责任外，也可以成为同业主沟通的桥梁，“避免中间产生误会”，便于小区管理。但也有物业不希望成立业委会，是因为担心业委会成立后，物业服务跟不上而被“炒鱿鱼”，担心利益分配不均，从而产生矛盾。

　　胡先生认为，在成立业委会时，应注意公平、公正，选择业委会成员也要选择真心实意为小区服务的业主，随时进行监督，公示，因为业委会掌管了小区的各项收益，“难免会有人在利益面前站不稳脚。”

　　律师说法：

　　成立业委会应注意程序的合法性

　　上海市尚法律师事务所房地产部主任律师唐震东接手了许多有关物业方面的案件。他认为，部分小区难以成立业委会的原因主要有：业主不熟悉依法成立业主大会和选举产生业委会的条件和法律流程，缺乏必要数量的(5-11人以上)既热心公益事业，责任心强，公正廉洁，又具有一定组织能力且具备必要工作时间、符合条件的、有公信力的业委会委员候选人。

　　他建议，大家应学习相关法律流程或委托专业人士进行指导，并取得区、县房地产行政主管部门或者街道办、乡镇人民政府居委会的支持，再由20%(各地标准不一)以上业主联名向区、县房地产行政主管部门或街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面要求。

　　同时，在选举过程中，业主要注意程序的合法性，“尤其要确认参与表决票数及其同意票数是否符合《民法典》第二百七十八条的要求。”唐震东还表示，业委会候选人的人数应当大于当选人人数，候选人应当具备业主身份并符合当选条件。

　　成都商报-红星新闻记者 章玲 摄影报道

优惠活动种类繁多 破“4”后的银行消费贷你会动心吗******

　　破“4”后的银行消费贷你会动心吗？

　　春节成为各大银行推广个人消费贷款最佳窗口

　　即将到来的春节，不仅激发大家的消费热情，也成为各大银行推广个人消费贷款的最佳窗口。

　　北京青年报记者发现，2022年12月以来，很多银行推出种类繁多的个人消费贷款优惠活动，部分幸运客户可以在活动期间获得突破正常利率下限的超低利率，目前市场最低的优惠利率是招行闪电贷给出的3.2%。与此同时，国有大行的最低利率在破“4”之后继续下调。

　　银行争相向优质客户发利率优惠券

　　近期招行推出闪电贷8周年大型优惠活动。根据手机银行显示的信息，符合条件的客户会收到一张6.6折的利率优惠券，2023年1月4日至31日期间使用优惠券申请提款，年化利率低至3.7%起。此外，招行还会在活动期间送出20万份现金红包，提供百台华为手机作为抽奖大礼，以吸引更多客户使用闪电贷。

　　据了解，3.7%并非此轮活动中招行给予客户的最低利率。读者刘先生表示，招行App显示自己闪电贷的利率本来是5.94%。2023年1月初，客户经理打电话说可以申请闪电贷年利率3.2%的优惠券。2023年1月5日，刘先生使用优惠券贷款20万元，期限3年，年利率果真是3.2%，而且还可以使用先息后本组合还款方式，前期还款压力很小。

　　据了解，招行闪电贷3.2%的利率优惠券不能直接通过线上渠道获取，必须通过客户经理申请。北京青年报记者昨日咨询招行东城区一家支行的客户经理，对方告知，前几天还可以申请3.2%的优惠券，但现在个人已经不能办理，只针对30人以上的团体集体办理。目前通过客户经理可以申请3.6%的利率优惠券，需要在申请后7天内提款，且不能超过2023年1月底。

　　北青报记者发现，交行广东分行也于本月推出惠民贷新年专享福利，优质单位受邀客户首次成功授信，会收到一张年利率为3.6%的利率优惠券，突破了惠民贷3.85%的利率区间下限。此外，惠民贷客户首次提交申请，可兑换2张5元支付贴金券，首次成功授信可获28天免息券和一张利率折扣券。

　　光大银行金融市场部宏观研究员周茂华表示，春节等重要节日是零售传统旺季，有助于带动消费类信贷需求，银行在年初积极发力消费信贷业务，也有“早投放、早收益”方面的考虑。从趋势看，随着消费活动释放，国内就业和收入改善，消费者信心回暖，有助于带动消费信贷需求扩张。

　　并非所有人都能享受最优惠利率

　　尽管各家银行想方设法推广个人消费贷款，但贷款审批的尺度并没有因此而放松，目前只有少数客户能享受到让人动心的最低利率。

　　北青报记者注意到，为防止消费者产生误解，各家银行的消费贷款广告会在最后加上提示：“产品利率以实际办理利率为准，如有疑问，请详询当地网点”“具体贷款利率和额度以审批结果为准”。

　　“之前告诉我最低利率不会高于4%，我正好想装修，就申请了20万元。结果最后批下来的利率超过了5%。”市民张先生告诉北青报记者最近在某国有大行手机银行申请信用消费贷款的结果。据了解，张先生的情况并非个例。能享受到信用贷款最低利率的都是各大银行白名单客户的员工，他们通常在一些优质单位工作。此外，银行的房贷客户、代发工资客户也会在申请消费贷款时有优势。

　　某国有大行朝阳一家支行的客户经理表示，在该支行，最低利率只有优质单位的员工才可以办理，普通个人客户无法享受。现在都是系统审批，除了白名单上的优质客户，其他客户实际申请到的利率和额度会差异很大，很可能比最低利率高出一大截。

　　对很多消费者来说，最坏的情况并非没有享受到最低利率，而是连申请资格都没有。有读者反映，自己看到银行消费贷款广告，兴冲冲地去线上申请了一把，结果发现连贷款资格都没有。北青报记者选择一家平时没什么业务往来的国有大行手机银行尝试申请该行的消费贷款，页面显示“很遗憾你未能获得我行的申请额度”。

　　如何才能有额度呢？该行指出了三条路：一是成为该行的住房贷款客户；二是提供房产抵押或其他有效担保，联系个贷中心办理其他贷款；三是在该行办理更多存款、理财业务。

　　国有大行下调消费贷款利率

　　北青报记者注意到，2022年下半年以来，多家国有大行下调了消费贷产品的利率水平。

　　2022年8月初，六大国有银行的个人消费贷款利率下限均降至4%以下。当时，对于符合条件的优质客户，农行网捷贷年化利率低至 3.7%，工行融 e 借年化利率最低 3.75%，交行惠民贷最低可享受年化3.85%的利率，中行中银 E贷年化利率最低 3.9%，建行快贷年化利率最低 3.95%。

　　一个月后，农行网捷贷年化利率最低降为 3.65%，工行融e借一年期年化利率(单利)低至3.7%。

　　2022年7月，邮储银行邮享贷年化利率区间为3.7%-17.8%(单利)。8月下旬，该利率区间降为3.65%-17.2%(单利)。

　　不难看出，工行、农行和邮储银行的个人消费贷款利率下限在2022年8月之后均下调了5个基点。

　　建行快贷的年化利率近期也出现下调。建行北京市分行官方微信公众号最近接连三天发布推广文章“用钱，就选建行快贷”。文章显示，目前建行快贷的年化利率最低为3.85%，比之前的3.95%下调了0.1个百分点。

　　建行宁波分行发布信息，全面介绍了建行四种个人消费贷款产品的基本情况。总体来看，线下受理的贷款产品比线上受理的利率更低，额度更高。其中，薪实贷线下凭身份证、收入证明、任职证明等申请，年化利率低至3.6%，额度最高可贷100万元；建易贷线下受理、线上签约支用还款，年化利率也是最低3.6%，最高可贷100万元。快贷全线上、手机申请、自动审批，年化利率最低3.85%，最高可贷20万元；随心贷线下核查身份、线上签约支用还款，年化利率最低3.99%，最高可贷100万元。

　　周茂华分析指出，从大环境看，为应对国内经济下行压力，国内宏观政策逆周期调节，财政、金融政策发力，市场流动性保持合理充裕，市场利率中枢下移，自然带动消费贷等小额信用贷款成本下降。

　　监管强调要支持恢复和扩大消费

　　人民银行数据显示，2022年全年住户贷款增加3.83万亿元，较2021全年增量缩水约4万亿元。其中，以个人消费类贷款为代表的新增居民短期贷款同比少增0.76万亿元；以按揭贷款为代表的新增居民中长期贷款同比少增3.33万亿元。

　　不过，今年金融机构一定会加大对个人消费类贷款的投放。2023年1月4日召开的2023年中国人民银行工作会议提出，要加大金融对国内需求和供给体系的支持力度。支持恢复和扩大消费。

　　1月13日，银保监会召开2023年工作会议。会议部署了今年九方面重点任务，排在首位的是全力支持经济运行整体好转，把支持恢复和扩大消费摆在优先位置。

　　银保监会此前召开的党委(扩大)会议已提出相关具体举措，包括：优化消费金融产品服务，鼓励新能源汽车、绿色家电等大宗商品消费，促进居住消费提升，为新型消费和服务消费提供信贷支持和保险保障。持续改善新市民金融服务，更好满足农村转移人口、新毕业大学生等群体安居乐业需要。丰富金融产品供给，多渠道增加居民安全稳定的财产性收入，改善居民家庭资产负债表，增强消费能力。

　　光大证券研究所金融业首席分析师王一峰认为，随着生产经营活动恢复，尤其是线下消费复苏，消费类贷款的信用扩张将提速。如果有进一步的政策刺激，比如支持汽车和家电等产业链较长的行业，或者发放消费券、消费补贴，将使消费类贷款恢复速度更快。

　　“2023年，消费金融贷款的拓展将是‘重头戏’。”建行信贷管理部相关负责人日前在投资者交流会上表示，2023年要加大力度拓展个人贷款，预计2023年无论是住房金融还是消费金融都会回暖。

　　消费提示

　　消费者根据自身情况理性借贷

　　越来越低的贷款利率，让不少动心的消费者跃跃欲试。业内人士提醒大家，一定要按需申请，量力而行，不要盲目借贷。

　　北京银保监局曾发布风险提示，提醒消费者要树立正确借贷观念，提高风险防范意识，养成理性消费习惯，弘扬勤俭节约美德，科学安排生活支出，做好开源节流、量入为出。树立负责任的借贷意识，不要过度依赖借贷消费。要明确自身贷款需求，根据需求确定是否需要贷款以及需要何种贷款。不要不计后果盲目借贷、过度借贷，否则可能会使个人甚至家庭陷入困境；更不要选择“以贷养贷”“多头借贷”，避免因无力偿还而导致债台高筑。

　　需要引起消费者重视的是，消费信贷资金不能用于购买房产、炒股、理财、偿还其他贷款等非消费领域。据了解，银行如果在贷后管理中发现消费贷款被违规挪用，会提前收回贷款。

　　本组文/本报记者 程婕 统筹/余美英

　　（文图：赵筱尘 巫邓炎）